近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份(fèn)额(é)的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基(jī)金分红(hóng)前后均(jūn)可以获(huò)得公平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分(fēn)红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàn正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？g)目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权正三角形也叫什么形，正三角形有什么性质？(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的(de)资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自(zì)底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披(pī)露(lù)预(yù)测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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